萍乡市房产管理局
政策法规 > 萍乡市物业管理办法

萍乡市物业管理办法

  来源:市住宅物业管理处  责任部门:市房管局办公室  发布日期:2015-5-29

第一章总则

第一条为了规范我市物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》等法律法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法适用本市行政区域内物业管理活动及其监督管理。

本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,为业主提供服务,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条市、县(区)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,制定、落实扶持政策,减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。

第四条市、县(区)房产主管部门,负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

(一)业主大会和业主委员会的业务指导;

(二)物业服务企业的资质、服务质量的监督管理,物业服务的招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理;

(三)专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存、使用的监督管理;

(四)受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉;

(五)物业使用和维护的监督管理;

(六)其他监督管理职责。

第五条公安部门负责物业管理区域内的治安管理,对物业管理区域内安防设施依法实施监督管理;对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查,依法查处违反消防法律法规行为。

民政部门负责落实社区居民委员会、村民委员会对业主委员会的指导、监督,参与物业管理相关工作。

人力资源社会保障部门负责对物业服务企业劳动用工的指导,对物业服务企业与招用人员依法签订劳动合同、缴纳社会保险等进行监督。

卫生计生部门负责对物业管理区域内二次供水的卫生进行监督管理。

建设部门负责商品房交付使用监管工作,依法规范商品房交付使用行为;负责物业管理区域内绿化调整的监管,协调解决因绿化影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾。

环保部门负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收,对污染源依法实施监督管理;对制造超过规定标准排放的污水、废气等涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理;对制造超过规定标准的建筑施工噪声的行为进行查处。

规划部门负责在土地出让前的规划条件和建设工程设计方案审查中,按规定标准落实物业管理区域内公建配套建设指标;负责查处未取得规划部门许可擅自搭建建筑物、构筑物、在非承重外墙上开门(窗)、破坏房屋外立面等违法行为。

城管部门参与物业管理区域内前期规划论证,加强对物业管理区域内环卫设施的管理。

人防部门负责物业管理区域内人防工程及设施维护管理的指导和监督。

物价部门负责物业服务收费行为的监管,依法规范物业服务企业的收费行为,及时查处物业管理中的收费及价格违法行为。

信访部门负责协调督促相关地区和部门按照各自职责及时处理物业管理中的信访矛盾。

税务部门负责落实物业服务企业税收优惠政策,依法对物业服务企业的纳税行为进行指导、监管。

市场监督部门负责对在物业管理活动中合同欺诈、虚假广告和无须取得许可(含批准文件)或已经取得相关许可而未依法领取营业执照等违法生产经营行为依法进行查处。负责对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉、压力容器等特种设备进行安全监察;依法对特种设备使用登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等情况开展监督检查;调查处理物业管理区域内的特种设备事故,依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为。

第六条供水、供电、供气等企业应当按照各自的职责,依法做好物业管理区域内的相关管理和服务工作。建立投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名、联系方式、服务事项和监督电话,依法处理物业管理区域内的违法行为。

第七条街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度,会同市、县(区)人民政府房产主管部门具体指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会,并监督业主大会和业主委员会依法履行职责,依法调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理的关系。建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务等机制,设立并公开投诉电话、投诉点,接受并解决群众的投诉和纠纷,完善社区公共服务体系,为业主提供基本服务;指导社区居民委员会、村民委员会、人民调解委员会等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷。

社区居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。协助街道办事处、乡镇人民政府处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷;与街道办事处、乡镇人民政府建立物业管理联动机制,协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题;发现本区域内违法建设等违反法律法规的行为,应当立即制止,并及时向有关部门报告。

物业服务企业应当配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理的相关工作。拒不配合的,街道办事处、乡镇人民政府应当提请市、县(区)人民政府房产主管部门依法处理。

第八条物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,推动物业管理行业健康发展。

第二章业主、业主大会和业主委员会

第九条物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

新建房屋建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前,应当按照前款规定划分物业管理区域,向物业所在地的市、县房产主管部门申请划分登记,将登记的物业管理区域在商品房买卖合同中明示,并告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

已经实行物业管理的区域,由物业服务企业向物业所在地的市、县房产主管部门申请登记。

第十条具备下列条件之一的,业主委员会可以向所在市、县房产主管部门提出调整物业管理区域的要求:

(一)经自然分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域,能明确分清共用配套设施设备管理维护责任,并经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的;

(二)两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意,合并为一个物业管理区域的。

要求调整物业管理区域的,业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。所在市、县房产主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内,会同当地街道办事处、乡镇人民政府及社区居民委员会、村民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。

第十一条房屋等物业的所有权人为业主。在物业管理活动中,享有法律法规规定的权利,履行相应的义务,并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。

业主的配偶、父母或者成年子女在物业管理区域内居住,经业主本人书面授权,享有业主的权利和履行相应的义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第十二条业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的,应当成立业主大会:

(一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上;

(二)首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上。

业主总人数不足20人的,经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当会同市、县(区)房产主管部门指导本辖区的物业管理区域成立业主大会,并选举产生业主委员会。

第十三条街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内,会同物业所在地的市、县(区)房产主管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内公告。

筹备组由业主、建设单位代表,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、房产主管部门、社区居民委员会、村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数,其中业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。筹备组中的业主代表,由街道办事处、乡镇人民政府或者社区居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。

第十四条业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守有关法律、法规;

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公道正派,廉洁自律;

(五)具有一定的组织能力和文化水平。

业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费、电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律法规和管理规约的情形且未改正的,不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会成员;担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会成员后出现上述情形的,应当按照规定予以罢免。

第十五条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的市、县(区)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主大会、业主委员会应当积极配合当地社区居民委员会、村民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居民委员会、村民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

第十六条业主委员会应当建立定期接待制度,及时了解业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

业主委员会应当建立工作记录制度,做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录,并妥善保管。

业主委员会应当建立信息公开制度,按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;定期公布专项维修资金和公共收益的收支情况;接受业主查询所保管的物业管理信息。

第十七条业主委员会任期届满六十日前,应当开始筹备召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会任期届满前,应当组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。无正当理由逾期未换届的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当协调督促其尽快完成换届选举工作或者组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

新一届业主委员会产生后,原业主委员会应当在十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于业主共有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

第十八条业主大会筹备组、业主委员会及其成员、建设单位、物业服务企业或者其他管理人等应当保守业主秘密,不得披露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动,法律、法规另有规定的除外。

第十九条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府会同市、县(区)房产主管部门的指导监督下进行财产清算。

第二十条不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经物业所在地的县(区)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的,由街道办事处、乡镇人民政府组建所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。

物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、村民委员会、建设单位、业主代表等五至十一人的单数委员组成,其人员组成应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

第三章前期物业管理

第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。其中,物业管理区域总建筑面积超过五万平方米的,应当采用公开招标方式选聘物业服务企业;投标人少于三个、物业管理区域总建筑面积小于五万平方米的,经物业所在地县(区)房产主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业,并签订前期物业服务合同。同一物业管理区域内的非住宅面积计入物业管理区域总面积。

提倡非住宅物业的建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十二条建设单位出售新建房屋之前,应当制定临时管理规约,并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时,应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认,并受其约束。

建设单位制定的临时管理规约,不得损害购房人的合法权益。

建设单位、物业服务企业应当自签订物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内,向物业所在地的市、县房产主管部门备案。

第二十三条建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二的标准,在物业管理区域内配置物业管理用房,最低不少于一百二十平方米;其中,业主委员会办公用房最低不少于二十平方米。城乡规划主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑面积计入地上总建筑面积。物业交付时,物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管。

市、县(区)城乡规划主管部门或者省人民政府确定的镇人民政府在核发建设工程规划许可证时,应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位。物业管理用房应当为地面±0.0以上四层以下的独立成套装修、具备通风、采光条件和水、电使用功能等具备办理产权条件的房屋。电梯井、管道井、地下室、车棚、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、架空层、公共门厅、过道、人防工程、消防用房、室内层高不足2.2米的房屋等,不得作为物业管理用房。物业管理用房的位置和面积,建设单位应当在房屋预售时予以公布。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主,无偿专用于物业管理、服务工作,不得挪作他用。市、县房产主管部门应当在核发房屋预售许可证和办理不动产权属初始登记时,在房地产登记簿中注明物业管理用房面积和房屋基本单元编号以及物业的其他共有部分,但不颁发产权证书。业主有权查询。

物业管理用房不得擅自变更位置,也不得分割、租赁、转让和抵押。

第二十四条物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验并记录,发现问题应当书面告知建设单位,并向物业所在地的市、县房产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府报告有关情况,建设单位应当及时整修并组织物业服务企业复验。

未办理承接查验或承接查验手续不完备的物业,建设单位不得交付业主。物业服务企业擅自承接,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

第二十五条物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向市、县房产主管部门办理物业项目备案手续:

(一)前期物业服务合同;

(二)临时管理规约;

(三)物业承接查验协议;

(四)建设单位移交资料清单;

(五)查验记录;

(六)交接记录;

(七)其他承接查验有关的文件。

第二十六条新建住宅物业实行质量保修金制度。建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前,按照物业建筑安装总造价百分之二的比例向物业所在地的市、县房产主管部门设立的物业质量保修金专门账户交存物业质量保修金。

物业质量保修金专门账户以物业管理区域为单位设立专户。建设单位在办理不动产权属初始登记时,应当提供专户银行出具的物业质量保修金全额交存证明。

第二十七条物业保修期限内物业出现质量问题的,建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后,应当在二十四小时内派人到现场核查情况,情况属实的应当在七十二小时内予以维修。

第二十八条物业保修期限内,建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经物业所在地的市、县房产主管部门委托的建筑工程质量检测机构鉴定后,属于保修责任范围内建筑工程质量问题的,由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修,其费用从物业质量保修金中列支。

市、县房产主管部门应当在物业质量保修金动用后三日内书面通知建设单位,建设单位应当自收到书面通知之日起十五日内足额补存。

建设单位对维修责任承担有异议的,可以依法提起民事诉讼或者依法申请仲裁。

第二十九条下列情形不属于保修范围:

(一)因业主使用不当或者不当装修和擅自改动房屋结构、设备位置等造成的物业质量问题;

(二)非房地产开发建设单位建设的供水供电等专业经营设施设备出现的质量问题;

(三)因不可抗力造成的物业质量问题。

第三十条市、县房产主管部门应当每年定期向相关物业管理区域的业主和建设单位,公布该物业管理区域物业质量保修金的交存、使用情况,接受业主和建设单位的监督。

第四章物业管理服务

第三十一条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。

物业服务合同签订后,业主委员会应当向业主公示或者印发给业主,物业服务企业应当向业主提供物业服务手册。

只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意的,业主可以直接选聘物业服务企业并签订物业服务合同。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,向物业所在地的市、县房产主管部门备案。

第三十二条物业服务企业可以根据物业服务合同的约定,聘请专业经营者承担电梯、防雷装置、消防器材等设备维修养护、检测,清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

第三十三条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定以及国家有关物业服务的规范和标准提供服务,加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查,依照法律、法规规定委托具备相应资质的检测机构对电梯、压力容器等特种设备进行定期检验检测;并于每年第四季度向业主委员会书面报告物业共用部位、共用设施设备运行状况。

第三十四条物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料,供业主委员会查验:

(一)共有部分经营管理档案;

(二)监控系统、电梯、消防、水泵、防雷装置、电子防盗门等共用设施设备和人防工程防护设施的档案及其运行、维修、养护、检测记录;

(三)水箱清洗记录及水箱检测报告;

(四)房屋装饰装修管理资料;

(五)业主清册;

(六)物业服务企业或者建设单位与相关单位签订的供水、供电、供气、供热、垃圾清运、通信、有线电视覆盖等书面协议;

(七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

第三十五条已交付业主的房屋,物业服务费用由业主承担。未交付业主的房屋,物业服务费用由建设单位承担。建设单位限定购房人办理交付手续的时间不得少于两个月。

第三十六条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。房屋所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的,物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊,并定期公布。

第三十七条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等企业应当向最终用户提供装表到户、收费到户的服务。物业管理区域内园林绿化用水费用,应当按照符合其使用性质的标准收取。居民住宅楼内电梯、楼道照明、车库(停车场)、二次供水、中央空调、电子对讲门等直接服务于居民生活的附属设施用电,执行居民生活用电价格;楼外附属设施用电按其实际用电性质执行相应类别电价。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等企业可以委托物业服务企业代收有关费用,并按照约定支付手续费。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第三十八条物业服务合同期限届满的三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会对续聘或者另聘物业服务企业作出决定,并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的,业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。

物业服务企业在物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当提前三个月书面告知业主委员会。物业服务合同终止前,物业服务企业不得擅自停止服务。

物业服务合同期限届满后,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前三个月书面告知对方。

第三十九条经业主或者业主大会决定,在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和市、县(区)房产主管部门的监督指导下,业主可以对物业实施自行管理。业主实施物业自行管理的,应当对下列事项作出决定:

(一)自行管理的执行机构、管理人;

(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

(三)聘请专业机构的方案;

(四)其他有关自行管理的内容。

电梯、消防、机械式停车设备、锅炉、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。

第四十条市、县(区)房产主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况,建立物业服务企业信用档案,开展物业服务企业信用等级评定,定期向社会公布企业信用情况,将信用等级评定结果与物业管理项目评优、资质管理和招标投标等活动相结合,逐步实现业主评价和企业信用评判挂钩、企业信用记录和资质管理挂钩、企业信用记录和企业投标资格挂钩。

第四十一条市、县(区)房产主管部门应当建立物业管理投诉受理制度,对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,应当自受理之日起十五日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门、单位职责的,应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。

第五章物业的使用和维护

第四十二条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

业主、物业使用人和物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地,损害业主的共同利益。

第四十三条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位依法取得车位、车库权属登记后方可出售、出租。

建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库,应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定,每户业主只能购买一个车位或者车库。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位或者车库。

建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租,不得单方面设定三年以上的租赁期限。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库的业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主,每户业主只能承租一个车位或者车库。

在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。

第四十四条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当确保消防通道和道路畅通。业主大会决定收取车辆停放费用的,其收益扣除物业服务成本后应当属于业主共有。

第四十五条物业管理区域内根据规划建设的人防工程,应当按照设计文件在实地标注,依照有关法律、法规的规定使用和管理。

平时开发利用人民防空工程设施,不得影响其战时防空效能和应急避难功能。依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。人民防空工程平时用作停车位的,其停放费、租金的收取及其支出、使用管理等,按照有关规定执行。

第六章住宅专项维修资金管理

第四十六条住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。本办法适用商品住房、售后公有住房和保障性住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

第四十七条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部令第165号)的规定交存专项维修资金。

业主交存的专项维修资金属于业主所有,不计入房屋销售收入,从公有住房售房款中提取的专项维修资金属于公有住房售房单位所有。专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。

购买预售商品房的购房者应当在办理房屋入住手续前将首期住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户。房地产开发企业不得代收住宅专项维修资金。

房地产开发企业应当在办理房屋初始登记前将未出售的商品房首期住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户。

住宅专项维修资金代管部门应当建立住宅专项维修资金查询制度,业主有权查询本人的住宅专项维修资金结余情况。

第四十八条首期住宅专项维修资金按下列标准交存:

(一)出售公有住房的,售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金,业主按照购房款2%交存首期住宅专项维修资金。

(二)保障性住房,按国家、省、市有关规定标准交存。

(三)商品房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房屋建筑安装工程每平方米造价的6%。

市、县房产主管部门应当根据本地区情况,合理确定、公布商品房每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整。

第四十九条建筑物的维修责任明确的,由责任人负责维修,其他则按下列规定执行:

(一)房屋自有部分由业主或使用人负责维修;

(二)毗连部分,由毗连部分的业主共同负责维修;

(三)建筑物本体共有部分,由该建筑物所有业主共同负责维修;

(四)物业管理区域内共有设施、设备、场地,由全体业主共同负责维修;

(五)房屋及附属设施影响市容,危及毗邻房屋安全及公共安全的,由业主或使用人负责维修。

业主或使用人拒不维修的,经业主大会同意后,由物业服务企业进行维修,其费用由业主或使用人承担。

第五十条住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括:

(一)屋面防水层破损,顶层房间渗漏的;

(二)楼房外墙出现雨水渗漏,引起外墙内表面浸湿;

(三)楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;

(四)建筑保温层出现破损或者脱落,或者建筑保温不良,外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变;

(五)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染;

(六)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;

(七)公共区域门窗或者窗纱破损的;

(八)住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。

第五十一条住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括:

(一)电梯及主要部件的维修或者更换;

(二)避雷设施不能满足安全要求的;

(三)监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的;

(四)楼内排水(排污)设备出现故障,排水管道漏水、锈蚀严重,排污泵锈蚀或者其他设备损坏的;

(五)水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的,但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外;

(六)住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

第五十二条下列费用不得从专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第五十三条房屋灭失的,按照以下规定返还住宅专项维修资金:

(一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;

(二)售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

第五十四条发生下列紧急情况时,有物业服务管理的物业,由物业服务企业向市、县房产主管部门申请应急维修,业主委员会或居民委员会负责核实;无物业服务管理的物业,由相关业主提出使用申请应急维修,居民委员会核实。市、县房产主管部门接到申请后,应当立即组织人员进行审查核定,并在2个工作日内作出是否同意申请的决定。一经核准,立即向住宅专项维修资金专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

(一)电梯故障危及人身安全,经电梯专业检测机构出具整改通知书的;

(二)二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用,经所在地的市、县房产主管部门或其指定的专业机构核实并出具意见书认定的;

(三)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障,消防部门出具整改通知书的;

(四)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发生积水,严重影响业主房屋正常使用,经所在地的市、县房产主管部门或其指定的有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的;

(五)房屋外墙存在脱落、剥落等隐患,经所在地的市、县房产主管部门或其指定的有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的;

(六)发生严重危及房屋安全的其他紧急情况(如严重沉降、倾斜、开裂等),经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经所在地市、县房产主管部门认定的。

第五十五条物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造时,相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新、改造造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新、改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。

第七章法律责任

第五十六条建设单位有下列行为之一的,依法进行处罚:

(一)违反本办法第十二条规定,未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府,或者未按照规定提供有关资料的,由市、县(区)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二千元以上一万元以下罚款。

(二)违反本办法第二十六条规定,未交存物业质量保修金的,由市、县房产主管部门责令限期交存;逾期不交存的,处一万元以上五万元以下罚款。

第五十七条违反本办法第三十六条第一款规定,业主未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

第五十八条物业服务合同终止后,物业服务企业拒不退出的,由市、县(区)人民政府房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款;情节严重的,吊销其资质证书。

第五十九条违反本办法规定,挪用住宅专项维修资金的,由市、县房产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

市、县房产主管部门挪用住宅专项维修资金的,由上一级房产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

市、县财政部门挪用住宅专项维修资金的,由上一级财政部门追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六十条市、县房产主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行住宅专项维修资金监督管理职责,或者发现住宅专项维修资金中违法行为不予查处的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六十一条市、县(区)房产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府以及相关部门的工作人员违反本办法,有下列情形之一的,由上级行政机关或者主管部门责令改正,并依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)未按照本办法规定筹备、组织成立业主委员会的;

(二)未按照本办法规定履行监督检查职责的;

(三)发现违法行为不及时查处,或者包庇、纵容违法行为,造成后果的;

(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

第八章附则

第六十二条本办法下列用语的含义:

(一)专有部分,是指在构造上、利用上具有独立性,能够明确区分、可以排他使用,能够登记成为特定业主所有权的客体;

(二)共用部位,是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

(三)共用设施设备,是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等;

(四)房屋承重结构,是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

(五)保障性住房是指城市的廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和林区、垦区、煤矿职工的棚户区(危旧房)改造住房。

第六十三条本办法规定的面积和人数,按照下列方式计算:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算。

(二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售或者虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。

(三)建筑物总面积与总人数,分别按照前两项的统计总和计算。

第六十四条本办法应用中的问题,由萍乡市房产管理局负责解释。

第六十五条本办法自2015年7月1日起施行。《萍乡市物业管理办法》(市人民政府第51号令)同时废止。

 

 

【字体:  】【打印】【关闭
萍乡房产管理局 版权所有 Copyright © 2012-2018 www.pxfg.gov.cn 政府机构 Inc. All rights reserved.
主办单位:萍乡市房产管理局  协办单位:萍乡市房地产市场管理所
赣ICP备12070218号