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萍乡市关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》的若干意见

文件编号:萍府发[2012]12号  来源:市房管局办公室  责任部门:市房屋拆迁办  发布日期:2012-12-20

为贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号,下称《条例》),规范我市国有土地上房屋征收与补偿行为,维护公共利益,切实保障房屋被征收人的合法权益,结合我市实际,提出如下意见:

 

一、关于房屋征收补偿的工作体制

 

(一)市人民政府确定市房产管理局为本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿的管理部门;其所属的萍乡市房屋征收管理办公室(现为萍乡市房屋拆迁管理办公室),具体负责全市房屋征收与补偿工作的日常监督管理工作。

(二)市房产管理局应当会同市发展与改革、财政、规划、国土资源等有关部门加强对房屋征收补偿工作的指导和监管。各级监察部门应加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门、单位及其工作人员的监察。城管、审计、工商、公安、司法、信访、建设等其他各有关部门应按照各自职责,配合做好房屋征收补偿工作,促进房屋征收补偿工作顺利进行。

(三)实行房屋征收补偿县级人民政府负责制。各县(区)人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作,履行《条例》规定的组织对征收补偿方案进行论证和征求意见、进行社会稳定风险评估、作出房屋征收决定和房屋征收补偿决定等法定职责。

跨区域项目以及萍乡经济技术开发区项目、新城区项目由市人民政府作出房屋征收决定,其房屋征收与补偿的具体工作,由市人民政府指定有关部门或者萍乡经济技术开发区管委会、新城区管委会负责组织实施。

(四)各县(区)人民政府应当设立或在现有部门中确定部门,作为房屋征收具体行政行为的房屋征收部门,组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门的工作人员应当配齐配强,经费由同级财政予以保障。

(五)市、县(区)政府建立房屋征收重大问题协调机制。对房屋征收计划制定、安置房建设计划落实以及房屋征收中确需由政府协调的重大问题,由政府房屋征收工作联席会议协调解决。房屋征收工作联席会议由发展与改革、财政、规划、建设、国土资源、审计、监察、信访、公安、政府法制、房管等相关部门组成,协调处理房屋征收补偿工作中的疑难问题,保障房屋征收补偿工作顺利进行。

(六)房屋征收部门可以委托管委会、街道办事处、乡(镇)人民政府或者由原拆迁人员组成的相关单位作为房屋征收实施单位,承担本辖区内房屋征收补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以承包方式承接房屋征收任务,不得以营利为目的。

房屋征收部门委托房屋征收实施单位实施征收与补偿工作的,应当与房屋征收实施单位签订委托合同,明确委托权限和范围以及双方的权利义务,并对其行为后果承担法律责任。

(七)房屋征收与补偿工作事关公共利益和被征收人的切身利益,从事房屋征收补偿工作的人员必须经过有关法律法规知识和操作实务的培训后,方可从事房屋征收补偿的具体实施工作。培训工作由市房产管理局统一组织实施。

(八)任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。任何组织和个人对违反《条例》和本意见规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。

 

二、关于房屋征收的程序

 

(九)符合《条例》规定的公共利益情形及相关规划、计划要求,确需征收房屋的,建设活动主体应当向房屋所在地房屋征收部门提出房屋征收申请。申请征收房屋应提交下列材料:

1.发展与改革部门出具的建设活动符合国民经济和社会发展规划的证明材料,其中保障性安居工程建设、旧城区改建还应当提供纳入国民经济和社会发展年度计划的证明材料;

2.国土资源部门出具的建设活动符合土地利用总体规划的证明材料;

3.规划部门出具的符合城乡规划和专项规划的证明材料和规划红线图;

4.房屋征收补偿与安置初步方案;

5、房屋征收补偿资金及安置住房落实情况证明;

6、法律、法规和规章规定需要提交的其他相关材料。

申请征收市区房屋的,房屋征收部门应当自受理申请之日起2个工作日内,将申请材料报市房产管理局备案。

(十)房屋征收部门收到建设活动主体提交的申请及相关材料后,应当在5个工作日内对相关材料进行审核。对符合《条例》第八条规定的项目,应当自审核完毕之日起5个工作日内,在拟征收范围内张贴房屋调查摸底公告,告知被征收人的权利和义务。

房屋征收部门对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人对调查应当予以配合,如不予配合的,将根据相关资料和被征收房屋现状作初步认定,无法认定的按房屋现状描述。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

(十一)房屋征收部门根据调查情况拟定房屋征收补偿方案,报市、县(区)人民政府。征收补偿方案应包括:

1、房屋征收的目的、范围和实施的时间;

2、调查的基本情况;

3、补偿方式和补偿方式选择权;

4、住宅、非住宅认定标准和面积认定标准;

5、产权调换房源的地点、套型面积、数量等情况;

6、期房安置的过渡方式、过渡期限;

7、拟定的签约期限和提前搬迁奖励期限;

8、各类补偿、补助和奖励标准;

9、住宅、非住宅的评估办法;

10、计户规则;

11、需要规定的其他内容。

房屋征收的范围应根据规划部门确定的规划红线图,经现场实地查勘,结合用地范围的房屋现状合理确定;搬迁期限由市、县(区)人民政府根据被征收人的户数合理确定。

(十二)市、县(区)人民政府对房屋征收部门上报的征收补偿方案要根据建设活动的实际情况,组织有关部门和专家,对建设活动是否符合公共利益和相关规划计划、征收范围确定是否适当、补偿安置方案是否公平等征收补偿方案的内容进行论证,并形成论证结论。

(十三)市、县(区)人民政府将经过论证的房屋征收补偿方案在拟征收房屋范围内进行公布,征求被征收人意见。征求意见的期限不少于30日。征求意见及根据意见修改的有关情况,市、县(区)人民政府应当及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋,拟征收范围内超过50%(不含本数)的被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的,市、县(区)人民政府应当组织由被征收人和社会各界有关人士参加的听证会,并根据听证情况修改方案。

(十四)市、县(区)人民政府作出房屋征收决定前,应当按照重大事项社会稳定风险评估的有关规定,对房屋征收的合法性、可行性、合理性、可控性的有关内容进行社会稳定风险评估。对评估存在重大不稳定因素的项目,在未有效化解或者未落实可行的化解措施前,不得作出房屋征收决定。

(十五)被征收房屋的性质和建筑面积以房屋权属证书及权属档案的记载为准。无房屋权属证书或权属档案记载不明的,以合法批准建造手续为准。无合法批准建造手续的,由房屋征收部门会同规划、建设、房管、国土资源部门及所在地人民政府依法认定。

认定为合法建筑的,按有资质的测绘机构出具的房屋测绘报告认定的建筑面积给予补偿;认定为未超过批准期限的临时建筑,按照重置价格和剩余期限给予补偿;认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的不予补偿,被征收人应当在规定的搬迁期限内自行拆除。

被征收房屋凭房屋所有权证或者合法批准建造手续计户。

(十六)涉及被征收人户数超过100户的房屋征收决定,应当经政府常务会议讨论决定。

市、县(区)人民政府作出房屋征收决定前,其房屋征收部门应当将房屋征收补偿方案和作出房屋征收决定的有关依据材料在规定期限内上报市房产管理局。市房产管理局要加强对各地作出房屋征收决定行为的监督。

市、县(区)人民政府在作出房屋征收决定前,征收补偿资金应足额到位(安置用房可以折价计入),专户储存、专款专用。

市区内房屋征收补偿资金应存入指定的专用帐户,县房屋征收补偿资金应存入县房屋征收部门指定的专用账户。财政、审计部门要加强对征收补偿资金管理和使用情况的监督,确保资金专款专用。

(十七)市、县(区)人民政府作出房屋征收决定后,应当自作出征收决定之日起5日内在《萍乡日报》、《萍乡电视台》等主流新闻媒体及房屋征收范围内进行公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

(十八)房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当书面通知相关部门暂停办理房屋征收范围内新建、扩建和改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的各项手续。暂停期限最长不超过1年。

暂停办理有关手续的书面通知发布后,在房屋征收范围内办理上述手续以及进行房屋析产分割,工商登记,户口迁入、分户,房屋装修等增加补偿费用行为的,不作为补偿安置的依据。

 

三、关于房屋征收的补偿

 

(十九)房屋征收决定公布后,房屋征收部门应当在3个工作日内在被征收范围公布具有房地产估价资质的评估机构名单,由被征收人选择。被征收人应当在5个工作日内自行协商选定;若协商不成,由房屋征收部门主持,邀请被征收人、社会公众代表等采取摇号、抽签等随机方式确定,并聘请公证机构对全过程及结果进行现场公证。

房地产价格评估机构选定后,由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。

(二十)被征收房屋价值的补偿价格由具有相应资质的房地产评估机构根据房地产市场价格,按照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房【2011】77号)评估确定,并不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。产权调换房屋的价格由评估被征收房屋的同一家房地产评估机构按同一评估时点,采用相同的方法、标准评估确定。

(二十一)被征收房屋补偿的面积,按照被征收房屋所有权证记载的建筑面积计算;没有房屋所有权证但被认定为合法建筑的以房屋测绘报告认定的建筑面积计算。

(二十二)征收住宅用房造成被征收人搬迁、临时安置的应当给予被征收人一次性的搬迁补偿和临时安置补偿,具体标准另行规定;征收非住宅用房造成停产停业损失以及搬迁、过渡的,应当给予被征收人一次性的经济补偿,具体补偿数额按照本《意见》第二十三条的规定确定,但征收时已停业闲置的非住宅用房不计发一次性经济补偿。

被征收人在搬迁期限内签订补偿安置协议并提前搬迁的,应当给予提前搬迁奖励,具体标准另行规定。

(二十三)因征收非住宅房屋造成停产停业损失的,补偿方法有两种,被征收人可选择以下的一种补偿方式:

1、依据被征收房屋的价值补偿。根据生产经营情况,按被征收房屋评估价值3%-5%的标准,补偿被征收人的停产停业损失。

2、依据被征收房屋的效益补偿。由被征收人提供:

(1)经税务部门核实认可的近三年的财务报表,或近三年的所得税申报及完税凭证。

(2)经劳动社会保险管理部门认可的房屋征收上月职工参加社会保险的花名册和参保职工签名的工资表。

房地产价格评估机构根据以上资料计算出被征收房屋产生的月平均利润和职工月工资总额。

停产停业损失的补偿=月平均利润×6个月+职工月工资总额×3个月。

(二十四)被拆迁房屋的用途,以房屋所有权证载明的为准。但原作住宅的在2001年10月1日前已改为非住宅的,必须有经规划等相关行政管理部门审核同意的凭证并依法办理了营业执照和税务登记的,拆迁时按非住宅予以补偿安置。

(二十五)被征收人可以选择货币补偿或产权调换,也可以选择货币补偿与产权调换相结合的方式。

选择货币补偿的,按照征收房屋市场评估确定的价格补偿,并按照被征收房屋的价值增加20%的补偿资金,补偿后不再另行安置。

被征收人选择房屋产权调换的,房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

1、成套住宅被征收人选择产权调换的,根据被征收房屋的合法建筑面积,按照所提供的安置定销房户型,可提升一档进行产权调换;

2、被征收房屋合法建筑面积超过安置定销房最大户型,且需安置两套及两套以上的,按选择的安置定销房面积之和与被征收房屋合法建筑面积最接近的组合方式实施调换;

3、独立式住宅被征收人选择产权调换的面积不得超过被征收合法建筑面积的120%。

征收非公益事业房屋的附属物,不作产权调换。

(二十六)因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择产权调换的,房屋征收部门应当依据城市规划提供改建地段或者就近地段的房屋。

(二十七)被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

房地产评估机构必须入户对被征收人的房屋进行实地查勘,必要时依法通过录音、录像等方式取得相关资料,逐户出具评估报告,并解答被征收人对评估报告的异议。

征收部门应当将分户评估结果向被征收人公示,公示期不得少于5日,并由评估机构进行现场说明,听取意见。

公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。分户评估报告应当在公示期满后10日内送达被征收人。

(二十八)被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议的,应当在收到评估报告之日起10日内,向作出评估结果的房地产价格评估机构申请复核。原房地产价格评估机构应在10日内出具复核结果。

被征收人或房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应在收到复核结果之日起10日内,向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应在收到签定申请之日起10日内对申请鉴定的评估报告进行审核,出具书面鉴定意见。专家委员会的鉴定结果为最终结果。

(二十九)房屋征收部门与被征收人应当就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、土地使用权收回等事项,订立补偿协议。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。被征收人在签订征收补偿协议时,应当将被征收房屋的土地使用证、房屋所有权证等一并交给房屋征收部门。

(三十)房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的同级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

(三十一)补偿决定应当包括下列内容:

1、被征收房屋及权利人的基本情况;

2、征收的依据和理由;

3、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项;

4、告知被征收人行政复议和行政诉讼的权利、途径及期限。

补偿决定规定的搬迁期限不得少于十五日。

(三十二)征收设有抵押权的房屋,被征收人与市、县(区)房屋征收部门在房屋征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议的,由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后,由市、县(区)房屋征收部门对被征收人给予补偿。

被征收人与市、县(区)房屋征收部门在房屋征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的,由作出房屋征收决定的市、县(区)人民政府按照本办法第三十条规定作出补偿决定,并依法保障抵押权人的合法权益。

(三十三)被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书除应当附具补偿金额和专户存储账号或产权调换房屋和周转用房的地点、面积等材料外,还应当提供下列材料:

1、征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件;

2、征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见;

3、社会稳定风险评估材料;

4、申请强制执行的房屋状况;

5、被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行有关的财产状况等具体情况;

6、法律、行政法规规定应当提交的其他材料。

强制执行申请书应当由申请机关负责人签名、加盖申请机关印章,并注明日期。

强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出。

(三十四)房屋被依法征收的,其国有土地使用权同时收回。

房屋征收部门应当在房屋拆除后30日内,持补偿协议、土地使用权证、房屋所有权证或司法文书到土地、房屋登记机构办理产权注销手续。

(三十五)房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,对房屋征收与补偿项目实施情况应当进行审计,并及时公布审计结果。

(三十六)住宅用房的被征收人征收补偿后符合住房保障条件的,市、县(区)人民政府应当按照住房保障的有关规定优先给予住房保障。

(三十七)县(区)人民政府应根据《条例》和本意见的规定,制定完善房屋征收补助和奖励的具体规定,报市人民政府批准后实施。

市中心城区房屋征收补助和奖励的具体标准由市人民政府另行制定。

(三十八)本意见自2013年1月1日起执行。《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制执行。

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